Een ondernemer heeft geïnvesteerd in vastgoed om te verhuren. Het gaat om diverse types van vastgoed, met name woningen en appartementen bestemd voor langdurige verhuur, vakantiewoningen voor kort verblijf, garages en parkeerplaatsen en tot slot opslagplaatsen en magazijnen. Welk btw-regime is over die verhuringen van toepassing? Wat is er voor de verhuurder van belang en waarop moet hij letten?
Algemene regel
Volgens de algemene regel is de verhuur van een onroerend goed in principe vrijgesteld van btw. Over de aangerekende huurprijs wordt normaliter dus geen btw gerekend.
De keerzijde van de medaille is natuurlijk wel dat de verhuurder de btw die hij zelf betaald heeft op de aankoop of oprichting van het pand en op onderhouds- en herstellingswerken aan het pand niet kan recupereren.
Is er over de verhuring wel btw verschuldigd, dan kan de verhuurder zijn recht op aftrek wel uitoefenen volgens de normale regels.
Woningen voor langdurige verhuur
De verhuring van woningen en appartementen voor langdurige verhuur moet volgens de algemene regel met vrijstelling van btw gebeuren.
Wordt een gemeubelde woning verhuurd, dan geldt de vrijstelling ook voor het gedeelte van de huurprijs dat betrekking heeft op het meubilair.
Vakantiewoningen voor kort verblijf
De terbeschikkingstelling van een gemeubelde vakantiewoning wordt niet beschouwd als een vrijgestelde onroerende verhuur, maar als een te belasten hoteldienst die onderworpen is aan het verlaagde btw-tarief van 6% als aan de onderstaande voorwaarden voldaan is.
In de eerste plaats moet het gaan om de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies van minder dan drie maanden.
Daarbovenop moet minstens een van de volgende prestaties verstrekt worden:
- het instaan voor het fysieke onthaal van de gasten; of
- de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, voor verblijven van meer dan één week, de vervanging ervan ten minste één keer per week; of
- het dagelijks verschaffen van een ontbijt.
Er is sprake van een fysiek onthaal van de gasten wanneer de ontvangst van de gasten verzekerd wordt gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Ontvangt men persoonlijk de gasten, maar is men voor het overige slechts persoonlijk bereikbaar, dan wordt dat niet aangemerkt als een fysiek onthaal van de gasten.
Onder huishoudlinnen wordt bedlinnen of badlinnen verstaan. Een van beide volstaat. Er wordt geen rekening gehouden met keukenlinnen. Het is niet vereist dat de bedden opgemaakt worden. Het volstaat dus dat het huishoudlinnen ter beschikking gesteld wordt.
Wat het dagelijks verschaffen van een ontbijt betreft, is aan deze voorwaarde ook voldaan als er dagelijks ontbijtvouchers voorzien worden waarmee de gast kan ontbijten in een nabijgelegen brasserie.
De voornoemde diensten (onthaal, huishoudlinnen of ontbijt) moeten niet noodzakelijk verstrekt worden door de uitbater zelf. Er kan een beroep gedaan worden op een externe partij aan wie die diensten uitbesteed worden.
Deze samenhangende diensten moeten niet tegen een globale prijs aangeboden worden om van een hoteldienst te spreken. Er kan dus een afzonderlijke prijs voor aangerekend worden.
Parkeerplaatsen of garages
De verhuring van parkeerplaatsen en garages valt niet onder de vrijstelling van onroerende verhuur, maar is onderworpen aan 21% btw, en dat ongeacht de hoedanigheid van de huurder (particulier of onderneming).
Als evenwel de verhuur van de garage nauw verbonden is met een andere vrijgestelde onroerende verhuur (bv. de verhuur van een woning of een appartement) en beide goederen door eenzelfde verhuurder aan eenzelfde huurder verhuurd worden, is volgens de regel ‘bijzaak volgt hoofdzaak’ ook de verhuring van de garage vrijgesteld van btw. Dat is ook zo in het geval van afzonderlijk gesloten huurovereenkomsten.
Magazijnen en opslagplaatsen
De terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen vormt eveneens een uitzondering op de principiële vrijstelling van onroerende verhuur.
Van een magazijn of opslagplaats is er sprake als de huurder de gehuurde ruimte hoofdzakelijk, dus voor meer dan 50%, effectief gebruikt als opslagruimte. In de eerste plaats wordt daarvoor rekening gehouden met de gebruikte oppervlakte, maar de 50%-grens kan ook beoordeeld worden op basis van het volume van de ruimte.
Er is ook nog een tweede criterium dat nageleefd moet worden. Doet het gebouw namelijk ook dienst als verkoopruimte, dan mag die verkoopruimte niet meer bedragen dan 10% van het geheel, eveneens te beoordelen op basis van de oppervlakte of het volume.
Wat het toepasselijke btw-regime betreft, moet een onderscheid gemaakt worden naargelang het magazijn verhuurd wordt aan een particulier (b2c), dan wel een btw-plichtige (b2b).
In een b2c-context is de verhuring van een opslagplaats of magazijn verplicht onderworpen aan btw.
In een b2b-context is dat niet automatisch het geval, maar zal de verhuring alleen maar met btw gebeuren als de partijen daarvoor uitdrukkelijk opteren in het huurcontract of in een afzonderlijke verklaring (toepassing optioneel btw-stelsel). Oefenen ze deze optie niet uit, dan zal de huurprijs dus niet aan btw onderworpen worden en kan de verhuurder de btw met betrekking tot de kosten die verbonden zijn aan het verhuurde pand niet in aftrek brengen.
Kleine ondernemersregeling
Bedraagt de omzet uit verhuringen op jaarbasis maximaal € 25.000 (exclusief btw), dan kunt u ervoor kiezen om vrijgesteld te worden van de btw op basis van de zgn. kleineondernemersregeling.
Die regeling houdt in dat u enerzijds geen btw moet aanrekenen aan de huurders en geen periodieke btw-aangiften moet indienen, maar dat u anderzijds de btw op de kosten in verband met het pand ook niet in aftrek kunt brengen.
Merk op dat in geval van een met btw belaste terbeschikkingstelling van vakantiewoningen voor kort verblijf de kleineondernemersregeling niet toegepast kan worden en de btw dus verschuldigd is vanaf de eerste euro.
Bovendien is het zo dat ook de vrijgestelde onroerende verhuringen meetellen om de drempel van € 25.000 te bepalen.
Voorbeeld
U verhuurt losstaande garages voor een jaarlijkse omzet van € 18.000, exclusief btw. Die verhuring valt niet onder de vrijstelling van onroerende verhuur en daarover moet u dus in principe 21% btw rekenen, tenzij u zou opteren voor de toepassing van de kleineondernemersregeling.
Verhuurt u daarnaast ook nog een aantal magazijnen voor € 20.000, exclusief btw, dan is de € 25.000-drempel overschreden en bent u dus verplicht om over de verhuring van de garages btw te rekenen. ©
💡Opgelet:
- De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Op die regel gelden wel een aantal uitzonderingen.
- De terbeschikkingstelling van vakantiewoningen voor kort verblijf en van magazijnen en opslagruimtes zijn onder bepaalde voorwaarden wel onderworpen aan btw, waardoor u de betaalde btw ook kunt recupereren.
- De verhuur van garages en parkeerplaatsen is onderworpen aan btw, tenzij de verhuur ervan nauw verbonden is met een andere vrijgestelde onroerende verhuur aan dezelfde huurder.
- Wie op jaarbasis minder dan € 25.000 omzet realiseert uit verhuur, kan opteren voor een vrijstelling op basis van de kleine ondernemersregeling.
